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Condomini e solidarietà negli appalti sul sole 24 Ore
19 Gen, 2013
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La Direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate per l’Emilia Romagna, ha delineato una prima linea di chiarimento ritenendo che il condominio non sia destinatario della norma
Il sole 24 ore ha recentemente pubblicato un articolo nel merito della pronuncia della DRE Emilia Romagna, già oggetto della nostra pregressa comunicazione del 21 dicembre u.s., circa l’applicabilità dell’art. 13-ter del DL 83/2012, in cui nel rispondere ad un interpello inoltrato da un condominio di Bologna in merito all’applicabilità del suindicato articolo, relativo alla responsabilità fiscale nell’ambito dei contratti di appalto e subappalto, la Direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate per l’Emilia Romagna, ha delineato una prima linea di chiarimento ritenendo che il condominio non sia destinatario della suddetta norma, seguendo le medesime considerazioni espresse dalla nostra azienda, già confermate nel parere del prestigioso studio legale Berliri – Cogliati Dezza, interpellato in merito in ambito associativo.
A questo indirizzo l’articolo pubblicato nel sole 24 Ore del 17 gennaio 2013
Lo Staff
Bonus edilizia al 50% ancora per pochi mesi
28 Dic, 2012
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E’ ormai prossima a raggiungere il termine di scadenza la maggiorazione sulla detraibilità delle spese per interventi di ristrutturazione degli edifici a prevalente destinazione abitativa, tra cui sono compresi, come noto, anche gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli ascensori, introdotta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83 (cosiddetto “Decreto Sviluppo Bis”) e successivamente convertito con modificazioni, dalla Legge 7 agosto 2012 n. 134 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 187 del 11 agosto 2012.
Dal 26 giugno di quest’anno e limitatamente al 30 giugno del 2013 la detrazione prevista su tali interventi è stata infatti come noto maggiorata al 50% e l’importo massimo su cui calcolarla elevato da 48 a 96mila euro, mantenendo la natura degli interventi agevolabili invariata dal dettato dall’articolo 16-bis del Tuir (Dpr 917/1986), che dal 1° gennaio di quest’anno disciplina la detrazione del 36 per cento, oramai strutturale e che tornerà ad essere la massima detraibilità dal 1 luglio 2013.
I Clienti che dovessero sostenere ingenti spese di ristrutturazione|riparazione dei propri impianti si troveranno pertanto nei prossimi mesi a dover decidere se affrontare quanto più sollecitamente gli interventi, al fine di poter usufruire delle più ampie detrazioni, o differentemente se cadenzare gli interventi nel corso dell’anno, per dilazionarne i relativi costi rinunciando tuttavia ad un cospicuo 14% di maggior detraibilità ed, in taluni casi, procrastinando esecuzioni volte a garantire la corretta funzionalità degli impianti a discapito del loro agevole e sicuro utilizzo.
A ciò si aggiunga inoltre l’attesa formalizzazione di disposizioni note di prossima attuazione che comporteranno ulteriori aggravi di spesa per gli adeguamenti necessari agli impianti, fra cui in particolare l’adozione di sistemi di regolazione elettronica della velocità, barriere fotoelettriche sugli accessi, e sistemi di telesoccorso su rete telefonica, apparati di estrema rilevanza peraltro indipendentemente dal richiamato disposto normativo.
Numerosi studi attestano infatti nella loro mancata adozione la più alta concentrazione di incidenti ai danni degli utilizzatori dell’impianto, in misura del 54% per dislivello al piano e cattivo arresto al piano, del 16% per urto con le porte in chiusura, e del 15% per intrappolamento in cabina. (Fonte ANIE)
Fermo quanto suesposto risulta chiaro che la più lungimirante ed economicamente vantaggiosa delle scelte sia una sollecita disposizione delle lavorazioni occorrenti, ed eventualmente la contestuale previsione dei suindicati adempimenti di prossima attuazione, al fine di poter usufruire di una maggiore detraibilità su oneri comunque a breve da sostenersi. Tuttavia assume una rilevante incidenza l’intrinseca necessità di dover sostenere tali oneri in tempi estremamente ristretti. Se è vero infatti che i condomini usufruirebbero di un minor costo a lungo termine è parimenti innegabile che il suo ottenimento è vincolato al pagamento delle rispettive quote entro e non oltre la data di scadenza dei termini di versamento di giugno prossimo venturo, peraltro in un particolare momento di congiuntura economica non propriamente rosea.
Al rigurdo negli ultimi mesi, secondo una recente indagine del Sole 24 ore, si è assistito ad un notevole aumento nelle richieste di finanziamento per ristrutturazione immobiliare. Mediante il ricorso ai canali di credito al consumo infatti, numerosi proprietari di unità immobiliari hanno potuto coniugare l’esigenza di un sollecito saldo delle lavorazioni svolte mediante bonifico bancario ed al tempo stesso usufruire di più ampi termini di rimborso del capitale finanziato, ammortando i correlati costi d’interesse grazie all’elevata detraibilità delle opere appaltate.
Per i nostri Clienti che si trovassero a dover sostenere opere di ammodernamento dei propri impianti tuttavia il ricorso al credito finalizzato risulterebbe una pratica ben più semplice e conveniente. Da tempo infatti la nostra azienda ha inserito la possibilità di ampie dilazioni per il pagamento delle proprie forniture, sino a 24 mesi, concesse nominalmente a tasso zero e senza alcuna spesa istruttoria mediante una diretta convenzione con la società Consum.it del gruppo Monte dei Paschi di Siena.
Fra i punti chiave di questo innovativo strumento finanziario, appositamente ideato per il settore condominiale e per la cui erogazione è sufficiente una legittima delibera assembleare, le segnaliamo la mancata richiesta di garanzie accessorie, l’intestazione del contratto al Condominio e non ai singoli condomini, la non iscrizione in alcuna banca dati (CRIF) dei nominativi di amministratore e condomini, il comodo rimborso mediante rid bancari|postali, che decorrerà a circa un mese dall’avvenuta ultimazione dei lavori, e la semplicità dell’istruttoria che sarà eseguita direttamente presso il suo studio da parte di un nostro addetto commerciale.
Questa particolare forma di pagamento consentirebbe quindi, a fronte di un importo pro-capite estremamente diluito nel tempo e privo di costi accessori, di fruire delle vigenti agevolazioni fiscali di cui alla Legge 449/97, potendo anticipare anche le succitate lavorazioni presto occorrenti in ordine all’indicato prossimo recepimento, e garantendo la massima fruibilità dei previsti bonus fiscali aumentati al 50% delle spese se operate entro giugno del 2013.
Lo staff
Condominio e responsabilità solidale negli appalti
21 Dic, 2012
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La Direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate per l’Emilia Romagna, nel rispondere ad un interpello inoltrato da un condominio di Bologna in merito all’applicabilità dell’ormai noto art. 13-ter del DL 83/2012, relativo alla responsabilità fiscale nell’ambito dei contratti di appalto e subappalto, ha delineato una prima linea di chiarimento, alla quale si confida possa seguire una formale sollecita pronuncia da parte della direzione centrale, ritenendo che il condominio non sia destinatario della suddetta norma.
L’Agenzia giunge alle suindicate conclusioni seguendo le medesime considerazioni espresse dalla nostra azienda, nei confronti delle perplessità recentemente segnalate da alcuni Clienti, considerando che il disposto normativo trova il suo ambito di applicazione esclusivamente in relazione ” ai contratti di appalto e subappalto di opere, forniture e servizi conclusi da soggetti che stipulano i predetti contratti nell’ambito di attività rilevanti ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e, in ogni caso, dai soggetti di cui agli articoli 73 e 74 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni” non risultando quindi applicabile al rapporto in essere con committenti privati in forma di condominio. Del medesimo avviso peraltro il parere del prestigioso studio legale Berliri – Cogliati Dezza, interpellato in merito in ambito associativo.
Ove d’interesse l’interpello di cui trattasi potrà essere prelevato al seguente link
Con l’occasione infine, stante l’approssimarsi delle festività natalizie, l’intero staff aziendale pone alla clientela un sincero augurio di buon natale e di un prospero e felice anno nuovo.
Lo Staff
Riforma del Condominio in vigore dal 18 giugno 2013
19 Dic, 2012
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Informiamo dell’avvenuta pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012, della Legge 11 dicembre 2012 n. 220 contenente la recentemente approvata riforma del condominio.
Tra le modifiche di rilievo, già oggetto di pregresse comunicazioni: parti comuni, amministratore, assemblea, requisiti professionali, nonché rilevanti e numerose modifiche apportate ad alcune disposizioni di attuazione del codice civile.
Le modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, come noto, entreranno in vigore a sei mesi dalla pubblicazione in gazzetta, saranno pertanto operative dal 18 giugno 2013.
Lo Staff
Napolitano firma la riforma del condominio
13 Dic, 2012
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Martedi 11 dicembre 2012 il Presiedente della repubblica Giogio Napolitano ha firmato la legge di riforma del condominio che é stata subito restituita al Governo per la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
E’ quindi probabile che prima del Natale la riforma sia promulgata: entrerà in vigore, come noto, sei mesi dopo, presumibilmente quindi alla fine del mese di giugno 2013.
Lo Staff
Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
03 Dic, 2012
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Dopo un complesso iter, denso di ostacoli e profonde revisioni, giunge a compimento l’attesa riforma della disciplina del Condominio negli edifici. La commissione Giustizia del Senato, in sede deliberante, ha infatti approvato nella seduta del 20 novembre 2012 il testo della riforma del condominio, così come era passato alla Camera lo scorso settembre.
La riforma, quindi, è legge. Entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale ma è di fatto già un riferimento per le amministrazioni che, dovendo organizzare assemblee e delibere, terranno presumibilmente conto delle novità sin d’ora.
Di seguito esponiamo sinteticamente le principali novità della riforma, come evinte da un’interessante dossier redatto dalla redazione del Sole 24 Ore e disponibile in formato eBook all’indirizzo http://www.shopping24.ilsole24ore.com/sh4/catalog/ProductI.jsp?PRODID=RED7812
1. Gestione trasparente e conto corrente di condominio
I condòmini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, come peraltro stabilito da una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 7162 del 10 maggio scorso).
Con la pronuncia, la Cassazione ha spiegato che l’amministratore deve aprire un conto ad hoc per i contributi per le spese condominiali, per evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii, nonché tra questi ultimi. Il conto corrente dedicato, secondo la Corte, risponde anche a «un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale».
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
L’amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Le violazioni del regolamento costeranno care ai condòmini: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.
In caso di condomino moroso l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi potranno così agire in prima battuta sui morosi. Se la mora dura più di 6 mesi, si dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.
3. Per l’amministratore nuovi requisiti e maggiori vincoli
L’amministratore deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato. Dovrà avere requisiti di onorabilità, avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall’assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato.
Se ha svolto questa funzione per almeno un anno nell’ultimo triennio potrà però evitare corso e diploma e, se è uno dei condòmini anche la polizza.
4. La nomina e il licenziamento dell’amministratore
La nomina di un amministratore è obbligatoria se il condominio ha almeno nove condomini. L’amministratore resterà in carica senza la necessità di riconfermarlo ogni anno. Potrà essere “licenziato” dall’assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) oppure, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Dovrà indicare quanto chiede
come compenso al momento della nomina.
5. La convocazione dell’assemblea e le spese per scale
Per la validità dell’assemblea in seconda convocazione servono un terzo dei condomini e dei millesimi; fino a ieri questa presenza era richiesta solo per le delibere. Per scale e ascensori viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano
6. Accesso con password al sito web per documenti e conti
Ogni condominio potrà avere un suo sito web. Basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi per deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti. Su richiesta dell’assemblea, quindi, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma del nuovo articolo 1136 del Codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
7. Nei regolamenti «vietato vietare» gli animali domestici
Non si potrà più vietare con regolamento deciso in assemblea di tenere animali domestici in casa. Si tratta di un importante passo in avanti a tutela dei milioni di cittadini che convivono con animali
domestici e che d’ora in poi potranno farlo senza rischiare di incorrere in tentativi di condizionare la
loro scelta e la convivenza con gli animali domestici.
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
Sarà più facile cambiare la destinazione d’uso e delle parti comuni del condominio: non serverà più l’unanimità dell’assemblea,ma basterà la maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi.
Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Prevista la mediazione obbligatoria in caso di controversia.
9. Distacco facile dal riscaldamento centralizzato
Chi si vuole distaccare dall’impianto centralizzato potrà farlo senza il benestare dell’assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria. Il condomino, quindi, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
10. Quorum rivisti per energie rinnovabili e videosorveglianza
Per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Uguale il quorum per deliberare l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.
Approfondimenti
Atto Senato n. 71-355-399-1119-1283-B
http://www.parlamento.it/service/PDF/PDFServer/BGT/00686270.pdf
Dossier 398/2012 Disegno di legge A.S. n. 71-355-399-1119-1283-B
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”
http://www.parlamento.it/application/xmanager/projects/senato/attachments/dossier/file_internets/000/007/162/Dossier_398.pdf
Dossier ANACI
Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici – Codice civile e Legislazione speciale
(Senato 26.1.2011; Camera 27.9.2012; Senato 20.11.2012)
http://www.anaciroma.it/images/documento/riforma-dossier.pdf