Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

La riforma, quindi, è legge. Entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale ma è di fatto già un riferimento per le amministrazioni che, dovendo organizzare assemblee e delibere, terranno presumibilmente conto delle novità sin d’ora.

Di seguito esponiamo sinteticamente le principali novità della riforma, come evinte da un’interessante dossier redatto dalla redazione del Sole 24 Ore e disponibile in formato eBook all’indirizzo http://www.shopping24.ilsole24ore.com/sh4/catalog/ProductI.jsp?PRODID=RED7812

I condòmini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, come peraltro stabilito da una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 7162 del 10 maggio scorso).

Con la pronuncia, la Cassazione ha spiegato che l’amministratore deve aprire un conto ad hoc per i contributi per le spese condominiali, per evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii,  nonché tra questi ultimi. Il conto corrente dedicato, secondo la Corte, risponde anche a «un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale».

L’amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Le violazioni del regolamento costeranno care ai condòmini: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.

In caso di condomino moroso l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi potranno così agire in prima battuta sui morosi. Se la mora dura più di 6 mesi, si dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

L’amministratore deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato. Dovrà avere requisiti di onorabilità,  avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall’assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato.

Se ha svolto questa funzione per almeno un anno nell’ultimo triennio potrà però evitare corso e diploma e, se è uno dei condòmini anche la polizza.

La nomina di un amministratore è obbligatoria se il condominio ha almeno nove condomini. L’amministratore resterà in carica senza la necessità di riconfermarlo ogni anno. Potrà essere “licenziato” dall’assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) oppure, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Dovrà indicare quanto chiede

come compenso al momento della nomina.

Per la validità dell’assemblea in seconda convocazione servono un terzo dei condomini e dei millesimi; fino a ieri questa presenza era richiesta solo per le delibere. Per scale e ascensori viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano

Ogni condominio potrà avere un suo sito web. Basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi per deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti. Su richiesta dell’assemblea, quindi, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma del nuovo articolo 1136 del Codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Non si potrà più vietare con regolamento deciso in assemblea di tenere animali domestici in casa. Si tratta di un importante passo in avanti a tutela dei milioni di cittadini che convivono con animali

domestici e che d’ora in poi potranno farlo senza rischiare di incorrere in tentativi di condizionare la

loro scelta e la convivenza con gli animali domestici.

Sarà più facile cambiare la destinazione d’uso e delle parti comuni del condominio: non serverà più l’unanimità dell’assemblea,ma basterà la maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi.

Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Prevista la mediazione obbligatoria in caso di controversia.

Chi si vuole distaccare dall’impianto centralizzato potrà farlo senza il benestare dell’assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria. Il condomino, quindi, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Uguale il quorum per deliberare l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.