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Certificazioni non conformi: possibili sanzioni

Come d’uso in questi giorni riceviamo le certificazioni relative alle ritenute operate sui corrispettivi corrisposti nell’anno 2015 in relazione al disposto dell’art. 25-ter del DPR 29 settembre 1973 n. 600. Abbiamo tuttavia rilevato che, nonostante le modifiche da tempo introdotte al regime di cui trattasi, molti Clienti continuano ad utilizzare modelli di certificazione su carta semplice.

Nell’approssimarsi dei termini scadenza per la consegna riceviamo dalla Clientela numerose certificazioni in carta libera, nonostante le precedenti informative rese circa l’introdotta obbligatorietà di utilizzo di specifici modelli, di cui l’ultimo in ordine relativo al provvedimento protocollo n. 7786/2016 per l’approvazione della Certificazione Unica “CU 2016”.

E’ importante sottolineare  quanto oggetto del punto 1.4 del summenzionato provvedimento 7786 del 15 gennaio 2016:

Qualora il sostituto d’imposta abbia rilasciato al sostituito una certificazione relativa ai redditi elencati al precedente punto 1.1 erogati nell’anno 2015 prima dell’approvazione della certificazione di cui al presente provvedimento, lo stesso deve rilasciare una nuova Certificazione Unica 2016 comprensiva dei dati già certificati, entro il termine previsto dall’articolo 4, comma 6-quater, del citato decreto n. 322 del 1998.

Altrettanto rilevante è la misura delle sanzioni previste al riguardo dell’omessa, tardiva, od errata certificazione:

ai sensi dell’articolo 2 del Decreto Legislativo 21 novembre 2014, n. 175 (Semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata) per ogni certificazione omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di cento euro in deroga a quanto previsto dall’articolo 12, del decreto legislativo 18 dicembre 1997 n. 472

Sebbene le suesposte sanzioni trovino presumibilmente applicazione al riguardo della mancata, od errata, presentazione del documento esclusivamente nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, non possono essere escluse spiacevoli ripercussioni correlate al mancato utilizzo del modello appositamente predisposto, giacché formalmente richiamato nel disposto summenzionato, in seguito alla consegna delle certificazioni da parte dell’azienda secondo l’iter che negli ultimi anni l’agenzia stessa ha avviato, richiedendo la produzione di tali documenti a suffragio delle detrazioni applicate dall’impresa. Si noti inoltre che, trattandosi di norma di controlli condotti sulle risultanze di anni precedenti, l’eventuale applicazione delle suesposte sanzioni sarebbe ulteriormente gravato da significative more.

Si consiglia pertanto di allineare la produzione delle certificazioni relative al disposto normativo di cui trattasi onde scongiurare il rischio di tali spiacevoli postume evenienze e, per un più agevole approfondimento, si invita a prendere visione del precedente post al riguardo : Certificazione Unica e dichiarazione 2016.

Lo Staff

Guida alle ristrutturazioni edilizie 2016

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato, come di consueto in esito alle novità introdotte dalla Legge di Stabilità, l’aggiornamento della guida “Ristrutturazioni edilizie: Le agevolazioni Fiscali” – aggiornata al mese di gennaio 2016.

La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef.

La detrazione, a livello strutturale, è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di stabilità 2016 (legge n. 208 del 28 dicembre 2015) ha prorogato al 31 dicembre 2016 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Rammentiamo che in ordine alle specifiche disposizioni del provvedimento di cui trattasi dal bonifico bancario o postale dovranno risultare:

  • La causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
  • Il codice fiscale del soggetto che paga (Ovvero del Condominio nel caso di lavorazioni inerenti parti comuni degli edifici)
  • Il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
  • Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

L’errata imputazione del pagamento, ove non ricondotto alla norma di cui trattasi, ovvero registrato come bonifico ordinario, potrebbe comportare la mancata attribuzione delle previste ritenute, e conseguentemente la perdita del beneficio fiscale. Si invitano quindi i Clienti a valutare con il proprio istituto di credito l’eventuale necessità di utilizzare specifici modelli di ordine di bonifico ove predisposti dall’istituto stesso.

Dal 1° gennaio 2017 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

La legge di stabilità 2016 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016.

A prescindere dalla somma spesa per i lavori di ristrutturazione, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Infine, fino al 31 dicembre 2016 è prevista una detrazione più elevata per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. Tale detrazione è pari al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016. L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può in ogni caso superare l’importo di 96.000 euro.

Tra le principali regole e i vari adempimenti che negli ultimi anni hanno subito modifiche si segnalano, infine:

  • l’abolizione dell’obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara
  • l’obbligo da parte di banche e Poste di operare una ritenuta dell’8% sui bonifici, come acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori
  • l’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori
  • la facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile
  • l’obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l’importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali
  • l’estensione dell’agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza.

 

Certificazione Unica e dichiarazione 2016

L’agenzia delle Entrate ha disposto con il provvedimento protocollo n. 7786/2016 l’approvazione della Certificazione Unica “CU 2016”, relativa all’anno 2015, unitamente alle istruzioni di compilazione.

Per il periodo d’imposta 2015, i sostituti d’imposta devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 7 marzo, le certificazioni relative ai redditi di lavoro dipendente, ai redditi di lavoro autonomo e ai redditi diversi, già rilasciate entro il 28 febbraio.

Al seguente link diretto la documentazione e le relative istruzioni di compilazione

Fra i soggetti tenuti all’invio del flusso telematico entro il 7 marzo 2016 è come noto annoverato il condominio, sostituto d’imposta ai sensi dell’articolo 25-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973 n. 600.

Nel provvedimento 7786 del 15 gennaio 2016 inerente l’approvazione della Certificazione Unica “CU 2016”, relativa all’anno 2015, unitamente alle istruzioni di compilazione, l’Agenzia chiarisce che:

1.4 Qualora il sostituto d’imposta abbia rilasciato al sostituito una certificazione relativa ai redditi elencati al precedente punto 1.1 erogati nell’anno 2015 prima dell’approvazione della certificazione di cui al presente provvedimento, lo stesso deve rilasciare una nuova Certificazione Unica 2016 comprensiva dei dati già certificati, entro il termine previsto dall’articolo 4, comma 6-quater, del citato decreto n. 322 del 1998.

1.5. La Certificazione Unica 2016 può essere utilizzata anche per certificare i dati relativi all’anno 2016 fino all’approvazione di una nuova certificazione. In tal caso i riferimenti agli anni 2015 e 2016 contenuti nella Certificazione Unica e nelle relative istruzioni devono intendersi riferiti a periodi successivi.
Si rammenta inoltre che secondo ai sensi dell’articolo 2 del Decreto Legislativo 21 novembre 2014, n. 175 (Semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata) per ogni certificazione omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di cento euro in deroga a quanto previsto dall’articolo 12, del decreto legislativo 18 dicembre 1997 n. 472.

Tale sanzione, sospesa lo scorso anno con il comunicato stampa dell’agenzia delle entrate del 12 febbraio 2015 (Certificazione unica 2015, modello e specifiche pubblicate nei tempi – Niente sanzioni per gli invii tardivi delle CU senza dati per la precompilata) trova attualmente piena applicazione.

Si raccomanda quindi al Cliente sostituto d’imposta di prestare la massima attenzione al rispetto del disposto normativo onde evitare d’incorrere nel previsto regime sanzionatorio per il quale resta formalmente escluso il ricorso al ravvedimento operoso. Eventuali omissioni o errori potranno essere corretti solo entro cinque giorni dalla scadenza per l’invio, come noto fissata al 7 marzo.

Lo Staff

Approvata la Legge di Stabilità 2016

Legge di stabilità 2016. Martedì 22 dicembre l’Assemblea di Palazzo Madama ha approvato, con 162 voti favorevoli e 125 contrari, il disegno di legge di stabilità 2016 nel testo licenziato dalla Camera, sul quale il Governo aveva posto la questione di fiducia. Si definitivo, con 154 voti favorevoli e 9 contrari sul bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2016 e bilancio pluriennale per il triennio 2016-2018.
Fra le misure confermate:

  • L’abolizione della TASI sulla prima casa, eccezion fatta per gli immobili di lusso,  la possibilità di acquistare un’immobile in leasing, con sconti fiscali per gli under 35 e l’esenzione del 50% di IMU e TASI per le seconde case, situate nello stesso Comune di residenza, concesse in comodato d’uso ai figli.
  • La proroga al 31 dicembre 2016 del bonus ristrutturazioni e del bonus mobili con le attuali percentuali maggiorate pari al 50% e l’arrivo del bonus mobili destinato alle giovani coppie
  • La contestuale conferma al 31 dicembre 2016 del c.d. Ecobonus al 65%, ed il correlato ampliamento della platea, estesa anche ai sistemi di controllo da remoto del riscaldamento e persino alla rottamazione di vecchi Camper in favore dell’acquisto di modelli Euro 5.
  • L’aumento della soglia del contante a 3.000 euro (ad esclusione del money transfer e dei pagamenti per le PA)

Per ulteriori approfondimenti al riguardo si rimanda ai relativi siti istituzionali.

[Fonte: Senato.it]

 

 

La cassazione legittima la riduzione degli spazi comuni

L’ascensore, se finalizzato a consentire una migliore fruibilità da parte di condomini con disabilità, può essere installato anche se questo comporta il significativo restringimento della scala condominiale, ed in deroga alle maggioranze previste per le innovazioni.

Questa in sintesi la conclusione della Corte di Cassazione, espressa con la sentenza 16486/2015, che sotto la presidenza del Dr. Ettore Bucciante si è trovata a dover decidere sulla validità e sulle maggioranze necessarie di una delibera assembleare inerente la costruzione di un impianto ascensore mediante taglio e riduzione della larghezza della scala condominiale a soli 72 cm.

I ricorrenti esponevano che con il voto favorevole di tanti condomini rappresentanti  608,33 millesimi, e con il loro dissenso, l’assemblea aveva deciso “La costruzione di un’ascensore nel vano scale, mediante taglio e riduzione della larghezza della scala condominiale” la quale, trattandosi di innovazione delle parti comuni, avrebbe potuto essere decisa esclusivamente con la maggioranza qualificata di 666,6 millesimi prevista dall’articolo 1136 comma 5° del c.c., ed inoltre che la riduzione della scala la rendeva inservibile o comunque ledeva il decoro architettonico.

La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha osservato che:

  • In tema di condominio negli edifici, nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’articolo 1120, 2° comma c.c., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto d’innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità (cfr. Cass. 12/07/2011, n. 15308)
  • Circa l’attitudine dell’opera d’installazione di un ascensore a recar pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni, da parte dei singoli condomini, nella valutazione si è ritenuto necessario tener conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per se il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, fra i quali deve includersi  anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto peraltro di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di coloro, degli edifici interessati (cfr. Cass. 15/10/2012, n. 18334);

L’esito della sentenza viene motivato anche in considerazione delle debite e concludenti puntualizzazioni rilevate nella sentenza d’appello ed inerenti le valutazioni del c.t.u. preposto, fra cui:

  • Si è acclarato che “.. una sedia a rotelle, con accompagnatore, potrebbe essere introdotta nell’ascensore; che una sedia a rotelle potrebbe anche essere trasportata lungo le scale; che una lettiga/barella potrebbe essere trasportata, senza danno per l’infermo, lungo le scale;” .. (così sentenza d’appello, pag. 5-6)
  • E’ risultato che ” .. nello stabile vivano: Condomini con disturbi alla deambulazione; una signora avanti con gli anni che non può utilizzare il proprio appartamento all’ultimo piano, non potendo fare le scale; un condomine infartuato con protesi tutoria; una signora di anni 90 impossibilitata ad uscire per l’impossibilità di fare le scale” (così sentenza d’appello, pag. 4)

Assumendo quindi che eventuali  disagi a carico dei condomini sono controbilanciati dall’aver consentito l’utilizzo del bene comune da parte del condomino portatore di handicap la pur consistente riduzione della scala a soli 72 cm. non è stata ritenuta condizione lesiva nei confronti dei ricorrenti o di altri condomini.

 

Link utili

Detrazione ristrutturazioni edilizie – risoluzione n. 74/E/2015

L’Agenzia delle Entrate, con la pubblicazione della risoluzione n. 74/E/2015 chiarisce che è possibile fruire della detrazione prevista per le ristrutturazioni edilizie, e detrarre la quota parte effettivamente pagata per i lavori risultante dalle fatture e dai bonifici bancari, anche nel caso in cui, per i lavori effettuati sulle parti comuni di un edificio, i pagamenti relativi agli interventi sono stati effettuati pro quota da ciascuno dei proprietari, ovviamente mediante l’apposita procedura di bonifico bancario e con alcuni precisi accorgimenti.

In caso di pagamenti relativi agli interventi sulle parti comuni di un edificio effettuati, pro quota da ciascuno dei proprietari, mediante l’apposita procedura di bonifico bancario prevista per i pagamenti dei lavori di ristrutturazione edilizia fiscalmente agevolati senza che sia stato richiesto il codice fiscale del condominio, è comunque possibile fruire della detrazione prevista gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015, in risposta ad una istanza di interpello. L’Agenzia ricorda che per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione è subordinata alla circostanza che sia il condominio ad essere intestatario delle fatture e ad eseguire, nella persona dell’amministratore o di uno dei condòmini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale.

Nel caso in esame tuttavia il pagamento con l’apposito bonifico bancario/postale è stato effettuato da parte di tutti i condòmini e, quindi, secondo l’Agenzia, non c’è stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del D.L. n. 78/2010 all’atto dell’accredito del pagamento.

La detrazione, pertanto, si può applicare, anche se, nella risoluzione viene riportata la procedura esatta da seguire e pregiudiziale alla conservazione del diritto di sgravio.

Infatti, per accedere alla detrazione, è comunque necessario che, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2014, in cui sono state sostenute le spese:

  • sia presentata a un Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio, mediante il modello AA5/6;
  • sia stata versata dal condominio, con indicazione del codice fiscale attribuito, la sanzione prevista dall’art. 13, comma 1, lettera a), D.P.R. n. 605/1973, per l’omessa richiesta del codice fiscale, nella misura minima di euro 103,29, mediante il modello F24, utilizzando il codice tributo 8912;

Inoltre il condominio dovrà provvedere all’invio diuna comunicazione in carta liber,a all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente in relazione all’ubicazione del condominio, contenente le seguenti specifiche distinte per ciascun condomine:

  • le generalità e il codice fiscale;
  • i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
  • i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
  • la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi;
  • le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.

Ciascun condomino potrà quindi inserire le spese sostenute, ripartite secondo i millesimi di proprietà od i diversi criteri applicabili, nel periodo d’imposta 2014 nel modello UNICO PF 2015 da presentare entro il 30 settembre 2015 o, se ha già presentato il modello 730/2015, nel modello 730/2015 integrativo da presentare entro il 26 ottobre 2015, considerato che il termine di presentazione del modello (25 ottobre) cade in un giorno festivo (nella risoluzione si riportano, nel dettaglio i righi da compilare).

Arrivano gli Organismi Notificati di “Tipo A”

Arrivano gli Organismi d’ispezione di tipo A, abilitati all’esecuzione delle verifiche periodiche. A questi resta tuttavia preclusa la certificazione di conformità dei nuovi impianti ed il rilascio della certificazione preventiva per gli impianti in deroga introdotta dal nuovo articolo 17-bis del DPR 162/99.

Con l’emanazione del Decreto del Presidente della Repubblica 19 gennaio 2015, n. 8 (Regolamento recante modifiche al decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n. 162 per chiudere la procedura di infrazione 2011/4064 ai fini della corretta applicazione della direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori e di semplificazione dei procedimenti per la concessione del nulla osta per ascensori e montacarichi nonché della relativa licenza di esercizio) fra le modifica apportate all’articolo 13 del DPR 162/99 compare – nel comma 1 lettera e) – la figura degli Organismi d’ispezione di “Tipo A” accreditati, per le verifiche periodiche sugli ascensori, ai sensi della norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020:2012 e s.m.i., da Accredia unico Organismo nazionale autorizzato a svolgere attività di accreditamento ai sensi del regolamento CE n. 765/2008.

Tali Organismi potranno quindi, d’ora in poi, essere incaricati dal proprietario dell’impianto per l’esecuzione delle verifiche periodiche, ma non potranno assolvere alla certificazione di conformità dei nuovi impianti ne tanto meno al rilascio della certificazione inerente l’accordo preventivo all’installazione in deroga su edifici preesistenti di cui al nuovo articolo 17-bis del Dpr 162/99, attività che restano coscritte ai soli Organismi Notificati secondo la direttiva 95/16/CE Lifts.

La novità legislativa, come sottolinea Anacam, non sembra andare incontro alle richieste del settore inerenti la necessità di una maggiore qualificazione degli Organismi e dei loro ispettori, ma solo in futuro potrà essere oggettivamente valutato se e quanto questi timori siano fondati.

Per approfondimenti sulle ulteriori variazioni che hanno interessato il comparto con l’entrata in vigore del decreto presidenziale 8/2015 e dei correlati DM MIT e MiSE, la invitiamo a prendere visione dell’articolo “I cambiamenti apportati al 162/99

Quando il contratto deroga ai criteri legali

Il settore condominiale è ampiamente regolamentato dalle norme del Codice Civile, tuttavia, in molteplici casi, un “regolamento contrattuale” può derogarne i criteri legali. Vediamo come in un’interessante articolo del Sole 24 Ore.

da Il Sole 24 Ore | l’Esperto Risponde | lunedì 1 giugno 2015  

Secondo l’articolo 1138 del Codice civile quando in un edificio il numero dei condòmini (indipendentemente dal numero delle unità immobiliari esistenti nello stabile) è superiore a dieci, dev’essere formato un regolamento atto a dettare le modalità di gestione circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun proprietario, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino, inoltre, può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, entrambi subordinati ad un quorum pari alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno della metà del valore dell’edificio.

La giurisprudenza tuttavia riconosce un’ulteriore tipo di regolamento avente natura contrattuale. Questo può essere di origine esterna (vale a dire predisposto dal costruttore-venditore, allegato al primo atto di vendita e successivamente accettato anche da tutti gli altri acquirenti) o di origine interna (nel caso in cui sia stato approvato all’unanimità dai condòmini in un momento successivo alla venuta in essere del condominio, e sia stato poi accettato da tutti i futuri acquirenti).

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale hanno valenza vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, anche qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento pur non inserendolo materialmente giacché deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cassazione Civile, 21 settembre 2011, n. 19209).

Non sono parimenti necessarie né la trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, né la sottoscrizione da parte dell’acquirente del regolamento stesso (Cassazione, 31 luglio 2009, n. 17886).

Tuttavia il regolamento predisposto dal costruttore non è considerato vincolante per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione dello stesso, ancorché nell’atto di acquisto sia posto a loro carico l’obbligo di rispettare il regolamento da redigere in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti (Corte d’appello dell’Aquila, 17 gennaio 2012).

Diversamente dal regolamento “condominiale”, avente origine da una delibera assembleare, il regolamento con natura contrattuale può contenere clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o su quelle comuni, così come possono esserci clausole che attribuiscono ad alcuni dei condòmini maggiori diritti rispetto ad altri.

Tali disposizioni sono costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile a una servitù reciproca (Cassazione, 18 gennaio 2011, n. 1064). Dal punto di vista strutturale, in questi casi ci si trova di fronte a un contratto plurilaterale con la specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale (Cassazione, 17 aprile 2009, n. 9317).

Il regolamento contrattuale può anche prevedere un criterio “convenzionale” di riparto delle spese, derogando così ai criteri legali.

È legittima la delibera assembleare che, in base a un regolamento contrattuale, disponga che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di riscaldamento o dell’ascensore siano a carico anche delle unità che non fruiscono del servizio (Cassazione, 23 dicembre, 2011, n. 28679).

Infatti, a norma dell’articolo 1123 del Codice civile, la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile.

Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina che sia contenuta in questo tipo di regolamento (Cassazione, 28 giugno 2004 n. 11960). Fa eccezione la ripartizione della spesa del riscaldamento a seguito dell’adozione della contabilizzazione e termoregolazione a norma del Dlgs 102/2014 (articolo 9, comma 5). In questa situazione, la spesa dev’essere ripartita considerando i consumi effettivi, e trattandosi di una norma imperativa, sarà quindi nulla, ai sensi dell’articolo 1418 del Codice civile, una diversa pattuizione tra i condòmini.

Il requisito della forma scritta – che è essenziale per la validità dell’atto – deve reputarsi necessario anche per le eventuali variazioni, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica semplicemente per il tramite di comportamenti dei condòmini che per anni hanno violato le norme in esso contenute (Cassazione, 5 febbraio 2013, n. 2668).

Va, inoltre, precisato che le disposizioni dei regolamenti hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, oppure di clausole che attribuiscono ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto agli altri. Qualora, invece, si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condòmini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata a maggioranza (Cassazione, 15 giugno 2012, n. 9877).

In ogni caso il regolamento (sia assembleare sia contrattuale) non può derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del Codice civile (aventi a oggetto, tra le altre cose, gli obblighi dell’amministratore, i quorum per le approvazioni, il funzionamento dell’assemblea), così come non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

Bonus mobili, ristrutturazioni e successione. Nuova circolare dell’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia delle Entrate ha raccolto, nella Circolare n. 17/E/2015 del 24 aprile 2015, i propri pareri sulle “Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti”.

La circolare n.17/E/2015 fornisce chiarimenti al riguardo della detraibilità di spese sanitarie, spese di istruzione, spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e bonus mobili, ed altre questioni

Per quanto concerne il recupero del patrimonio edilizio il documento fornisce riscontro a quesiti inerenti i seguenti argomenti: Ordinante del bonifico diverso dal beneficiario, Limite di spesa e autonomia degli interventi edilizi, Trasferimento mortis causa e rate residue della detrazione.

Sulle vigenti detrazioni in merito ad interventi di recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica interviene il neoinsediato Ministro Delrio auspicandone la conferma e l’ampliamento nella prossima legge di Stabilità, sottolineandone il positivo impatto sul settore dell’edilizia, in termini di investimento e occupazione, dimostratosi di gran lunga superiore a quello della legge obiettivo.

Estensione reverse charge – rileva il codice ATECO

I chiarimenti dell’Agenzia sulle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2015 in materia di reverse charge; 

Con la circolare 14/E del 27 marzo 2015 l’agenzia delle Entrate fornisce le attese interpretazioni sull’ambito di applicazione inerente le modifiche introdotte dall’articolo 1, commi 629 e 631, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (Legge di stabilità 2015), che integrando l’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, ha disposto l’estensione del meccanismo di assolvimento dell’IVA mediante inversione contabile (c.d. reverse charge) a nuove fattispecie nell’ambito del settore edile ed energetico.

La circolare è suddivisa in tre macro argomenti (settore edile, energetico e dei pallets recuperati ai cicli di utilizzo successivi al primo), ciascuno dei quali esamina l’ambito applicativo delle novità normative introdotte nella relativa area.

Circa l’applicabilità del principio d’inversione contabile per le “prestazioni di servizi di installazione di impianti” con riferimento alla classificazione delle attività economiche ATECO 2007, al punto 1.4, pagina 12, della circolare esplicativa l’agenzia conferma quindi il settore della riparazione e manutenzione di ascensori in quanto ricompreso nella voce ATECO 43.29.01 (“Installazione, riparazione e manutenzione di ascensori e scale mobili”).

Sono tuttavia escluse sanzioni al riguardo di eventuali prestazioni fatturate in difformità di tale interpretazione, per le motivazioni ivi addotte, con la clausola di salvaguardia di cui al punto 7, di seguito integralmente riprodotta.

“Da ultimo, si fa presente che, in considerazione della circostanza che la disciplina recata dagli articoli 17, sesto comma, lettere a-ter), d-bis), d-ter) e d-quater), e 74, settimo comma, del DPR n. 633 del 1972, produce effetti già in relazione alle fatture emesse a partire dal 1° gennaio 2015, e che, in assenza di chiarimenti, la stessa poteva presentare profili di incertezza, nonché in ossequio ai principi dello Statuto del contribuente, sono fatti salvi, con conseguente mancata applicazione di sanzioni, eventuali comportamenti difformi adottati dai contribuenti, anteriormente all’emanazione del presente documento di prassi.”

Lo Staff

La circolare sul sito dell’Agenzia